中国楼市的4张图表，周期不同步，事实不冲突

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上图展示了6月份百城、中国周期10大城市及上海二手房住宅价格的楼市环比走势。

环比，图表即与上月数据相比的不同步事变化幅度。

• 百城：仍处于负值区间，冲突意味着100个城市的中国周期房价基本面仍在下行通道中，环比与同比双双下跌。楼市
• 10大城市：基本面略优于百城，图表但依然处于负值下跌状态。不同步事
• 上海：连续4个月实现环比上涨。冲突需注意的中国周期是，上海地域广阔，楼市该数据涵盖了郊区、图表老破小、不同步事老破大及旅游地产等非优质资产。冲突在整体非优质资产普遍下跌的背景下，上海仍能实现环比上涨，充分说明上海核心区品质次新房已明显回暖。这是市场发出的第一个积极信号。

2

上图展示了10大城市6月份的房价数据。

• 同比（相比去年同期）：10大城市均处于下跌状态。
• 环比（相比上月）：深圳上涨0.03%，上海上涨0.1%。

这一微小的环比上涨背后，隐藏着核心优质资产筑底的乐观信号。虽然0.03%看似微不足道，但若叠加15%首付的杠杆效应，实际资产回报率将被放大：
* 深圳：0.03% × (1/0.15) = 0.2%的资产环比上涨。
* 年化推算：0.2% × 12 = 2.4%的年化环比涨幅。

尽管这是基于数据的数学推演，但它揭示了杠杆作用下资产价值的真实变化。

3

摩根士丹利最新研报跟踪了全国85个城市的房价数据，核心摘要如下：

1. 累计跌幅：85个城市6月最新房价相比2021年6月累计下跌38%。
2. 下跌范围：94%（79个城市）在2026年6月继续下跌，仅5个城市止跌。
3. 一线表现：北上广深一线城市6月仅下跌0.1%，呈现明显的“坑跌”特征，抗跌性显著。
4. 库存压力：跟踪的45个城市中，6月底约45%（20个）的城市挂牌量高于2025年底，其中35%（16个）创历史新高；但仍有55%（25个）的城市挂牌量下降。

结论：
中国楼市的下行趋势未改，未来一段时间仍将维持阴跌态势。但城市分化加剧，“整体下跌”与“极少数城市止跌”并不冲突。

一线城市始终是国家优质资产的聚集地。无需投机，仅凭刚需力量即可实现周期筑底，上海和深圳的环比上涨便是明证。因此，2026年，“南深圳、北上海”是中国楼市的最佳机会。

关键前提：
必须聚焦核心区好房子，坚决避开边缘板块、老破小及郊区房产。

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3%利率，15%首付。

坦白说，放眼全球，这是极具优势的杠杆环境。

人民币已成为全球低息套利货币，而我们身处其中却往往不自知。对比海外：
* 澳洲房贷利率：6.5%
* 新西兰房贷利率：5.5%
* 美国房贷利率：6%

杠杆的双刃剑属性：
只有当杠杆用于持有能在周期中上涨的优质资产时，才是正杠杆；若用于劣质资产，则可能导致家庭财务万劫不复。

案例测算（以1000万房产为例）：
* 首付：150万
* 贷款：850万
* 租金收益：按深圳1.5%租售比计算，月租1.5万，年租18万。扣除税费、中介费及家具成本，保守估计年净租金为15万。

10年期保守估算（不考虑涨租与降息）：

见仁见智。

如果深圳南山、上海黄浦的次新房产都不算好资产，那么偌大中国，何处才是好资产？

面对170万亿居民存款和350万亿M2，资金何去何从？

但在如此惨烈的下跌周期中，谈论这些显得苍白甚至荒谬，容易招致非议。因此，本文只做分析，不做说服；只做告知，仅供参考。

5

日本楼市自1990年起，经历了超过30年的下跌，这是日本楼市的基本面。

东京楼市于2005年筑底，随后连续上涨至今21年，这是东京楼市的基本面。

东京楼市在2023年暴涨，3年内上涨50%，这是东京楼市的现状。

事实并不冲突：
* 日本楼市下行30年；
* 东京楼市上升21年；
* 东京楼市暴涨3年。

这三件事同时存在，互不矛盾。

• 买入长崎、长岛等小城市的房产者，房价至今仍在下跌。
• 买入东京港区、中央区、千代田区房产者，尽管当年泡沫最大、房价最高，却是最先筑底，并在今天实现上涨，甚至翻倍。

同理，中国楼市整体下行、一线城市楼市企稳、深圳上海核心区次新品质房产回暖，这是三件不同的事。

周期不同步，事实不冲突。

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